Daně z nemovitosti 2026, lidsky a přehledně

Vážení klienti,

blíží se čas daní, a protože víme, že úřední formuláře umí potrápit, připravili jsme pro vás jednoduchý návod, jak to letos zvládnout v klidu.

Týká se vás to? Pokud jste v roce 2025 koupili, prodali, zdědili nebo dostali nemovitost, pak ano.

Mrkněte se, do které skupiny patříte:

‍

KOUPIL JSEM, ZDĚDIL JSEM NEBO DOSTAL NEMOVITOST

(Týká se i kolaudace novostavby nebo přístavby)

Pokud jste se v roce 2025 stali novým majitelem (je jedno, jestli koupí, darem nebo dědictvím), musíte se přihlásit k dani z nemovitých věcí.

Do kdy? Přiznání musíte podat do 2. února 2026.

Jak? Máte na výběr několik cest, od moderních až po ty klasické papírové:

• Doporučujeme vše vyřídit online na portálu mojedane.cz.
  • Přihlaste se do online finančního úřadu (přes identitu občana nebo datovou schránku), pak do své daňové schránky (DIS+) -> formuláře -> nový elektronický formulář -> daň z nemovitých věcí. Zde jsou dvě cesty:
    • Vyplnit z průvodce. Průvodce se vás bude ptát na jednoduché otázky a formulář vyplní za vás.
    • Předvyplnit přiznání, tj. nechat přiznání automaticky předvyplnit údaji přímo z katastru. Mrkněte sem.
• Nemáte „online identitu“? Nevadí.
  • Na portálu mojedane.cz jděte na Elektronická podání pro Finanční správu -> elektronické formuláře -> daň z nemovitých věcí -> vyplnit z průvodce nebo předvyplnit přiznání (viz výše). Poté odešlete elektronicky a zároveň si vytiskněte tiskopis Potvrzení o podání. Ten podepište a do 5 dnů ho doručte na úřad (osobně nebo poštou).
  • Osobně na podatelně. Vytiskněte si přiznání (formát .pdf) ve dvou kopiích. Obě na poslední straně podepište a odneste na úřad. Jednu si nechají oni, druhou vám orazítkují – to je váš doklad o tom, že máte splněno.
  • Poštou. Přiznání vytiskněte, podepište a pošlete ho úřadu doporučeně. Podací lístek si pečlivě uschovejte.

Kam přesně přiznání poslat?  Nerozhoduje, kde bydlíte vy, ale kde leží vaše nemovitost. Příklad: Bydlíte v Praze, ale koupili jste byt v Brně? Daňové přiznání posíláte na finanční úřad v Brně.
Máte nemovitosti ve více krajích? V tom případě je to trochu papírování navíc. Musíte podat samostatné přiznání pro každý kraj, ve kterém něco vlastníte.

Pozor na "zpožděný zápis": Podali jste návrh na vklad na katastr už loni (2025), ale úřad to zapsal až letos (2026)? I tak musíte podat přiznání už teď. Pro úřady jste majitelem zpětně ode dne, kdy jste podali papíry na podatelnu katastru.‍

‍

PRODAL JSEM NEMOVITOST

Pokud jste svou nemovitost v roce 2025 prodali (nebo darovali), čekají vás dva kroky. Jeden hned a druhý později.

KROK A: Odhlaste se (abyste zbytečně neplatili daň z nemovitosti). Musíte finančnímu úřadu říct: "Už to není moje, neposílejte mi složenku."

• Pokud v daném kraji už žádnou jinou nemovitost nemáte, pošlete na úřad jednoduchý dopis (volnou formou) nebo využijte formulář Obecná písemnost na portálu Moje daně. Stačí napsat, že jste nemovitost prodali a odhlašujete se.
• Pokud v daném kraji stále vlastníte jiné nemovitosti, musíte podat nové přiznání, kde uvedete už jen ty, které vám zbyly.

KROK B: Daň ze zisku (řeší se později)

Pokud jste v roce 2025 prodali nemovitost, určitě vás zajímá, zda z toho musíte státu něco odvádět. Jde o tzv. daň z příjmů (nikoliv daň z nemovitosti), a proto se tato povinnost řeší až v daňovém přiznání k příjmům (do 2. května 2026, pokud podáváte přiznání elektronicky).

Základní pravidlo zní: Daní se pouze zisk. Tedy: Za kolik jste prodali MÍNUS za kolik jste kdysi koupili (plus náklady na rekonstrukci atd.).

Dobrá zpráva: Existují 3 hlavní "záchranné kruhy" (osvobození), díky kterým daň platit nemusíte. Stačí splnit alespoň jednu z těchto podmínek:

1. Záchranný kruh: "BYDLEL JSEM TAM" (Časový test 2 roky)

Pokud jste v prodávané nemovitosti bydleli bezprostředně před prodejem alespoň 2 roky, jste od daně osvobozeni.

• Ideální stav: Měli jste tam trvalé bydliště.
• Realita: Bydleli jste tam, ale trvalé bydliště jste měli jinde? I to se počítá! Jen to musíte být schopni v případě kontroly dokázat (např. účty za energie, internet na vaše jméno, čestné prohlášení sousedů, doručená pošta).

2. Záchranný kruh: "VLASTNIL JSEM TO DLOUHO" (Časový test 5 nebo 10 let)

Pokud jste v nemovitosti nebydleli (např. jste ji pronajímali nebo to byla chata), rozhoduje to, jak dlouho jste ji vlastnili. Zde si dejte pozor, pravidla se měnila!

• Koupili jste ji do konce roku 2020? Stačí, když jste ji vlastnili 5 let. Pokud jste ji prodali po uplynutí této doby, daň neplatíte.
• Koupili jste ji v roce 2021 a později? Zde už platí přísnější lhůta. Musíte ji vlastnit alespoň 10 let, abyste byli osvobozeni.

Speciální situace – Dědictví a Dary:

• Dědictví: Pokud jste nemovitost zdědili po příbuzném v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče) nebo po manželovi/manželce, doba vlastnictví se sčítá. Příklad: Tatínek dům vlastnil 8 let, vy jste ho zdědili a za 2 roky prodali. Celkem je to 10 let -> splněno, neplatíte nic.
• Dary: Pozor! U darované nemovitosti se čas dárce nepočítá. Časový test běží od nuly dnem, kdy jste ji dostali. Dobrá zpráva: Pokud byste museli daň platit (prodali byste dříve než za 10 let), neplatíte ji z celé prodejní ceny. Daníte jen nárůst ceny – tedy rozdíl mezi tím, jakou hodnotu měla nemovitost v době, kdy jste ji dostali, a tím, za kolik ji teď prodáváte.

3. Záchranný kruh: "PENÍZE POUŽIJU NA BYDLENÍ" (Uspokojení bytové potřeby)

Nesplňujete ani podmínku bydlení (2 roky), ani vlastnictví (5/10 let)? Máte ještě třetí možnost.

Daň neplatíte, pokud peníze získané prodejem použijete na řešení vlastní bytové potřeby.

• Co se počítá: Koupě nového bytu/domu, výstavba, rekonstrukce, koupě pozemku pro stavbu, ale třeba i splacení starší hypotéky.
• Podmínka: Peníze musíte utratit do 1 roku po prodeji (nebo jste je utratili už rok před prodejem).
• DŮLEŽITÉ: Tento záměr musíte Finančnímu úřadu OZNÁMIT. Musíte podat formulář "Oznámení o získání prostředků a jejich použití na vlastní bytovou potřebu" ve lhůtě pro podání daňového přiznání (tedy na jaře 2026). Pokud to neoznámíte včas, osvobození neplatí a daň budete muset doplatit!

Musím to někam hlásit, když nic neplatím?

Pokud jste prodali nemovitost zapsanou v katastru a splnili jste časový test (5/10 let) nebo podmínku bydlení (2 roky), jste od daně osvobozeni automaticky.

• Nemusíte to uvádět do daňového přiznání.
• Nemusíte to ani hlásit úřadu (ani když byl prodej za více než 5 milionů Kč – u nemovitostí v katastru je výjimka).

(Výjimkou je pouze bod 3 – "Peníze použiju na bydlení" – tam se hlásit musíte, viz výše).

Kdy se platí?

Samotnou daň z nemovitosti (složenku) nemusíte platit hned v únoru. Finanční úřad vám pošle pokyny (do schránky, e-mailu nebo datovky) během jara.

• Splatnost je do 31. května 2026.
• Pokud je daň vyšší než 5 000 Kč, můžete ji zaplatit nadvakrát (do konce května a do konce listopadu).

Doufáme, že vám tento přehled pomůže projít daňovým obdobím bez stresu.
Kdybyste si nevěděli rady s něčím složitějším, určitě se ozvěte – rádi vás nasměrujeme.

‍